Comment un commerçant peut-il céder son bail ?

L’activité d’un commerçant, d’un artisan ou de tout autre professionnel indépendant est dépendante de nombreux aléas économiques qui font du lancement de cette activité un pari sur l’avenir. Afin d’exercer cette dernière, il lui faudra le plus souvent louer des locaux. Cependant, il ne peut, au départ, jamais être certain, de la pérennité de son projet. Par conséquent, il est tout à fait possible qu’il décide un jour, subissant un revers économique, de quitter les locaux pour cesser ou changer d’activité, ou de déménager vers des locaux mieux placés ou moins coûteux. Mais cette décision se heurte au contrat de bail commercial qu’il a conclu avec le propriétaire : engagé par le contrat pour une certaine durée, le locataire ne semble pas pouvoir partir comme il le souhaite.

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Un commerçant peut-il librement résilier son bail ?

En procédant à une adoption simple, l’adopté devient juridiquement membre de la famille de l’adoptant, tout en conservant les liens avec sa famille d’origine. Il peut donc hériter dans les deux familles. Mieux, l’adopté gagne le statut d’héritier réservataire, ce qui lui permettra d’être sûr de recevoir une partie de la succession de l’adoptant.

Le gain est aussi – et surtout – fiscal : lorsque l’on adopte l’enfant de son conjoint, celui-ci est considéré comme l’enfant de l’adoptant. Il ne sera donc pas taxé sur les cent-mille premiers euros qu’il reçoit par donation ou succession ! Au-delà, la taxation sera progressive et toujours bien moins élevée que s’il n’y avait pas eu d’adoption.

Comment céder son bail ?

En pratique, deux types de cession de bail se rencontrent.

La première consiste à céder son fonds de commerce : c’est alors toute l’activité qui est cédée à un repreneur. Le bail ne constitue alors qu’un élément de cette vente.

La seconde tient à la cession isolée du bail : décidant de partir sans céder son activité, soit que l’on ait décidé de l’exercer ailleurs, soit que l’on n’ait pas trouvé de repreneur, on souhaite qu’un autre que soi occupe les locaux et paie les loyers. Dans ce cas, il est fréquent de devoir demander au bailleur de consentir à ce que l’activité du nouveau locataire, différente de celle du cédant, puisse y être exercée. On parle alors de déspécialisation du bail.

Que devient l’ancien locataire après avoir cédé son bail ?

Après avoir cédé son bail, il ne faut pas croire que le locataire sortant est totalement libéré de ses obligations : comme il cède son bail à quelqu’un avec lequel le bailleur n’a, en principe, pas négocié, ce dernier n’a pas forcément pu vérifier la solvabilité du repreneur. Aussi, le contrat a initialement été conclu au regard de la personnalité du premier preneur ; la cession contrecarre donc les premières prévisions du bailleur.

Ces raisons justifient la présence très fréquente, dans le bail, d’une obligation pour l’ancien locataire de garantir le paiement des loyers par le nouvel occupant. Si ce dernier ne paie pas ses échéances, le propriétaire pourra demander à l’ancien occupant de payer. Dans ce cas, la garantie ne peut durer que trois ans au maximum à compter de la cession.

Ces règles complexes de cession justifient la consultation d’un notaire, qui pourra même en amont conseiller le commerçant et le propriétaire sur la rédaction du bail.

Auteur de l'article

Vincent Chauveau

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