Le bail rural à long terme assure au locataire une exploitation stable du bien pendant au moins dix-huit ans, mais il présente aussi des avantages non négligeables pour le bailleur. En plus d’un loyer plus élevé qu’un bail classique de neuf ans, il ouvre droit à des exonérations fiscales intéressantes, notamment en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de transmission.
Qu’est-ce qu’un bail rural à long terme ?
Un bail à long terme est un bail rural conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans, sans possibilité de reprise triennale. Il peut prendre différentes formes :
- Le bail de dix-huit ans : il donne au locataire un droit au renouvellement par périodes de neuf ans.
Pour plus d’informations, consultez l’article « Le renouvellement automatique du bail rural : comment s’y opposer ? »
- Le bail de vingt-cinq ans : il prend fin au terme des vingt-cinq ans, sauf clause de tacite reconduction insérée dans le contrat ;
- Le bail de carrière : il est conclu pour une durée minimale de vingt-cinq ans et prend fin à l’expiration de l’année culturale au cours de laquelle le locataire atteint l’âge légal de la retraite agricole ;
- Le bail cessible hors cadre familial : d’une durée minimale de dix-huit ans, il permet au locataire de céder son bail à toute personne, sous réserve de respecter un certain formalisme. En effet, le fermier a l’obligation d’avertir le propriétaire de son projet de cession par lettre recommandée avec accusé de réception, sous peine de nullité de la cession et de résiliation du bail. Le propriétaire dispose alors d’un délai de deux mois pour s’opposer à la cession, en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux. À défaut, il est réputé avoir accepté la cession.
Un bail à long terme doit obligatoirement être établi par acte notarié. En contrepartie d’une exploitation garantie pour le preneur, le loyer est plus élevé que dans un bail ordinaire.
Pour plus d’informations, consultez l’article « Le principe de la fixation du fermage du bail rural »
Avantages en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Les biens donnés à bail à long terme ou à bail cessible peuvent être exonérés d’IFI sous certaines conditions. L’exonération est totale si :
- Le bail est consenti par le bailleur à certains membres du groupe familial (conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin notoire du bailleur, un de leurs frères et sœurs, un de leurs ascendants ou descendants ou conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin notoire d’un de leurs ascendants ou descendants) ;
- Et le preneur utilise le bien dans l’exercice de sa profession principale.
Remarque : L’exonération totale s’applique également lorsque les biens en cause sont loués ou mis à disposition d’une société à objet principalement agricole contrôlée à plus de 50 % par les membres du groupe familial. L’exonération totale s’applique alors à concurrence de la participation détenue dans la société locataire par celles des personnes précitées qui y exercent leur activité professionnelle principale. Il en va de même en cas d’apport à une telle société du droit au bail.
À défaut de respecter ces deux conditions, et sous réserve qu’une clause du bail ne prive pas les descendants du preneur de la faculté de bénéficier de la cession du droit au bail à leur profit, les biens loués par bail à long terme ou par bail cessible peuvent bénéficier d’une exonération partielle :
- à concurrence de 75 % de la valeur des biens loués jusqu’à 101 897 € ;
- à concurrence de 50 % au-delà de ce montant.
Avantages en matière de transmission
La transmission à titre gratuit (donation ou succession) de biens ruraux loués par bail à long terme ou bail cessible bénéficie d’une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit.
Pour plus d’informations sur le calcul des droits, consultez l’article « Droits de succession : comment les calculer ? »
L’exonération s’applique :
- à concurrence de 75 % de la valeur des biens transmis jusqu’à 300 000 €, sous réserve de conserver les biens pendant 5 ans ou jusqu’à 500 000 € en cas de conservation des biens pendant 5 années supplémentaires (soit 10 ans au total) ;
- à concurrence de 50 % au-delà de cette limite de 300 000 € ou 500 000 €.
Important : pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2025, le montant de 300 000 € est porté à 600 000 €. Le seuil de 500 000 € est porté à 20 millions d’euros sous réserve d’une conservation des biens pendant 13 années supplémentaires (soit 18 ans au total).
Outre la condition de conserver les biens transmis pendant une certaine durée, l’exonération partielle est également soumise à la condition suivante : le bail doit être conclu depuis au moins 2 ans lorsqu’il a été consenti au donataire de la transmission, à son conjoint, à un de leurs descendants ou à une société contrôlée par une ou plusieurs de ces personnes.
Enfin, pour l’appréciation de ces limites, il est tenu compte des donations consenties par la même personne depuis moins de 15 ans.
Exemple : un père transmet à sa fille, en 2024, des terres agricoles louées par bail à long terme d’une valeur totale de 600 000 €. Il s’agit de sa première donation. Sa fille s’engage à conserver les biens pendant au moins 10 ans.
| Valeur des biens transmis | 600 000 € |
| – Exonération de 75 % jusqu’à 500 000 € (obligation de conservation pendant 10 ans) | – 375 000 € |
| – Exonération de 50 % au-delà de 500 000 €, soit sur 100 000 € | – 50 000 € |
| Fraction taxable | 175 000 € |
| – Abattement parent/enfant | – 100 000 € |
| Part taxable (montant sur lequel seront calculés les droits de donation) | 75 000 € |
A RETENIR : Le bail rural à long terme est un outil juridique qui présente de nombreux avantages, notamment en matière de stratégie patrimoniale. Votre notaire, expert en droit patrimonial et en droit rural, est le mieux placé pour vos accompagner dans vos démarches :
- Quel type de bail à long terme correspond le mieux à votre situation (personnelle, professionnelle et familiale) ?
- Quelles clauses insérer pour répondre à vos objectifs ?
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