Vous envisagez de vendre un ensemble de biens comprenant des terres agricoles louées et d’autres biens agricoles non loués ? Une récente décision de la Cour de cassation apporte des précisions sur le droit de préemption du fermier lorsque l’ensemble agricole appartient à deux propriétaires différents.
Principe : priorité du fermier pour acheter les terres qu’il exploite
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre des terres agricoles données à bail, le fermier bénéficie, sous certaines conditions, d’un droit de préemption. Autrement dit, il est prioritaire pour acquérir les parcelles qu’il exploite.
Exception : vente d’un ensemble indivisible
Lorsque le propriétaire décide de vendre par un seul acte un ensemble indivisible composé de biens loués et de biens non loués, le fermier ne peut pas limiter son droit de préemption aux seules parcelles qui lui sont louées. Il doit préempter sur l’ensemble indivisible vendu.
Limite importante : détention de l’ensemble indivisible par un même propriétaire
Dans un arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation précise une condition essentielle : l’indivisibilité ne peut exister qu’entre des biens appartenant à un même propriétaire.
Dans cette affaire, une propriétaire a donné à bail rural plusieurs parcelles de vignes, à l’exclusion des bâtiments d’habitation ou d’exploitation situés sur ces parcelles. La propriétaire a ensuite fait donation à sa fille d’une parcelle de vignes après sa division cadastrale. Les biens loués sont donc devenus répartis entre deux propriétaires distincts. Puis, les deux propriétaires ont souhaité vendre l’ensemble (parcelles de vignes louées et bâtiments non loués) en un seul acte en soutenant qu’il formait un tout indivisible.
La Cour de cassation a censuré cette analyse. En effet, selon la Haute Juridiction, dès lors que les biens appartiennent à des propriétaires différents, ils ne constituent pas un ensemble indivisible.
Pour plus d’informations, consultez la décision de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 25-11.587)
À RETENIR : Cette décision démontre l’importance d’analyser la situation juridique des biens vendus. Contactez votre notaire en amont de la vente afin de sécuriser l’opération et de vérifier vos droits et obligations.
