Lorsqu’une terre agricole est louée dans le cadre d’un bail rural, le propriétaire peut, dans certaines situations prévues par la loi, s’opposer à son renouvellement. C’est notamment le cas lorsque le fermier atteint l’âge légal de la retraite agricole.
Mais que se passe-t-il lorsque les terres sont détenues en indivision, par exemple à la suite d’une succession ? Faut-il l’accord de tous les indivisaires pour délivrer un congé au preneur ou une majorité suffit-elle ?
Dans une décision du 2 avril 2026, la Cour de cassation apporte une réponse claire à cette question.
Le congé pour retraite : un motif pour mettre fin au bail rural
Le statut du fermage est très protecteur vis-à-vis du preneur en place. En principe, le bail rural se renouvelle automatiquement à son échéance. Le bailleur peut toutefois s’opposer au renouvellement lorsque le preneur atteint l’âge légal de la retraite agricole, soit actuellement 64 ans, à la date prévue pour la reprise.
Remarque : Si le preneur n’a pas encore atteint cet âge, le propriétaire peut limiter le renouvellement à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle il l’atteindra.
Le congé doit respecter des conditions strictes de forme et de délai. À défaut, le fermier peut demander son annulation devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Pour plus d’informations, consultez l’article « Le renouvellement automatique du bail rural : comment s’y opposer ?
L’indivision : l’importance de distinguer les actes d’administration et les actes de disposition
L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, selon des proportions qui peuvent être identiques (par exemple, chacun un tiers) ou différentes (l’un détient 40 %, l’autre 60 %).
Pour plus d’informations, consultez l’article « C’est quoi le régime de l’indivision ? »
La gestion des biens indivis obéit à des règles différentes selon l’acte envisagé. On distingue ainsi les actes d’administration et les actes de disposition.
- Les actes d’administration sont les actes de gestion courante. Globalement, ils visent à assurer la conservation du bien ou son exploitation normale. Ils doivent recueillir la majorité d’au moins 2/3 des droits indivis.
- Les actes de disposition sont les actes plus importants, ceux qui ne relèvent pas de l’exploitation normale du bien (vente du bien, apport du bien à une société, etc.). Ils nécessitent l’accord unanime des indivisaires.
Le congé pour retraite est-il un acte d’administration ou de disposition ?
Dans la décision rendue par la Cour de cassation le 2 avril 2026, une propriétaire avait consenti un bail rural à long terme à un fermier. À son décès, ses trois enfants étaient devenus propriétaires indivis des terres louées à parts égales. Deux d’entre eux (donc titulaires des 2/3 des droits indivis) ont délivré un congé au preneur pour atteinte de l’âge de la retraite.
Le preneur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé. Selon lui, le consentement de tous les indivisaires était nécessaire. L’affaire a fait l’objet d’un appel puis d’un pourvoi en cassation.
La cour d’appel a validé le congé, considérant qu’il relevait de la catégorie des actes d’administration que les indivisaires disposant d’au moins 2/3 des droits indivis pouvaient effectuer.
La Cour de cassation confirme cette analyse : le congé pour âge de la retraite relève de l’exploitation normale du bien indivis et peut être décidé par des indivisaires majoritaires, soit en l’espèce 2/3 des voix, peu important l’absence de péril pour l’intérêt commun.
Pour plus d’informations, consultez la décision de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.613)
À RETENIR : En matière de bail rural et d’indivision, les règles peuvent être complexes. Si vous êtes propriétaire indivis ou fermier, votre notaire est votre interlocuteur privilégié pour sécuriser vos démarches et connaître précisément vos droits et obligations.
