Lors d’une vente immobilière, le dossier de diagnostic technique (DDT) est un élément clé pour informer l’acquéreur. La responsabilité du diagnostiqueur n’est pas la même selon que le diagnostic est obligatoire ou non. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt rendu le 25 septembre 2025, à propos de la présence de champignons lignivores.
Le diagnostic « termites » : obligatoire dans certains cas seulement
Lorsqu’un immeuble bâti se situe dans une zone contaminée par les termites ou susceptible de l’être à court terme, le vendeur doit annexer au compromis de vente un DDT comprenant notamment un état relatif à la présence de ces insectes (article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation).
Ce diagnostic termites permet d’informer l’acquéreur des éléments infestés et non infestés, en précisant les parties visitées et celles n’ayant pu l’être.
La Cour de cassation a déjà jugé que, lorsque ce diagnostic obligatoire est erroné, le préjudice subi par l’acquéreur est certain et ouvre droit à une réparation intégrale (Cass., ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686).
Mais qu’en est-il lorsque le problème concerne d’autres nuisibles du bois, non couverts par un diagnostic obligatoire ?
Les faits : des champignons lignivores non signalés
Dans l’affaire jugée le 25 septembre 2025, des acquéreurs découvrent, après la vente, la présence de champignons lignivores dans la charpente.
Ils engagent une action en responsabilité contre l’assureur du diagnostiqueur, estimant que le défaut de signalement leur a causé un préjudice équivalent au coût des travaux.
La cour d’appel de Montpellier leur accorde une indemnisation, mais limitée à une perte de chance : celle de n’avoir pu entreprendre les travaux de réfection dès l’achat pour limiter la dégradation des parties infestées. En l’espèce, l’indemnisation correspond à 20 % du préjudice total.
Les acquéreurs se pourvoient alors en cassation, soutenant que leur préjudice serait certain.
La position de la Cour de cassation
La Cour de cassation confirme l’analyse de la cour d’appel (Cass., 3e civ., 25 sept. 2025, n° 23-21.683) et rappelle 3 points essentiels :
- Le diagnostic relatif à la présence de champignons lignivores n’est pas obligatoire.
- La mention de la présence d’autres agents de dégradation du bois, lors d’un diagnostic termites, a uniquement pour but d’alerter l’acquéreur.
- Cette information doit permettre à l’acquéreur de faire réaliser, si nécessaire, un diagnostic plus complet.
En conséquence, les préjudices résultant du défaut de signalement de ces champignons non couverts par un diagnostic obligatoire ne constituent qu’une perte de chance.
Pour mémoire, en matière immobilière, la perte de chance correspond par exemple à la disparition de la possibilité de renoncer à l’achat ou de négocier le prix. L’indemnisation est proportionnelle à cette chance perdue, et non au coût total des travaux.
Ici, les acquéreurs ont seulement perdu la possibilité d’agir autrement s’ils avaient été informés.
À RETENIR : Même si le défaut de signalement de champignons lignivores ne donne droit qu’à une indemnisation limitée, il est essentiel pour un acquéreur d’être bien informé avant de signer un compromis de vente. Pour éviter les mauvaises surprises et savoir quelles vérifications effectuer, rapprochez-vous de votre notaire, qui pourra vous conseiller sur les diagnostics nécessaires et les précautions à prendre avant de vous engager.
