La taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles est un dispositif souvent méconnu des particuliers, car elle ne s’applique pas aux biens immobiliers détenus en direct. En revanche, elle est susceptible de concerner les immeubles détenus par l’intermédiaire d’une société, même si plusieurs cas d’exonération sont prévus.
Cette taxe vise principalement à lutter contre l’opacité en matière de détention immobilière.
Qui est concerné par la taxe de 3 % ?
La taxe sur la valeur vénale des immeubles (TVVI) s’applique aux personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui possèdent, directement ou indirectement, un ou plusieurs immeubles situés en France.
La taxe est calculée sur la valeur vénale des immeubles au 1er janvier de l’année d’imposition. Son taux est fixé à 3 %, ce qui peut représenter des montants significatifs lorsque le patrimoine immobilier est important.
Lorsqu’elle s’applique, la déclaration n° 2746 doit être souscrite au plus tard le 15 mai de chaque année.
Quels sont les cas d’exonération ?
La loi prévoit de nombreux cas d’exonération de la taxe de 3 %. Ainsi, par exemple, la taxe n’est pas applicable aux entités juridiques :
- qui déclarent chaque année la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, ainsi que l’identité et l’adresse des associés détenant plus de 1 % des titres, ainsi que la répartition du capital (via le formulaire 2746) ;
- qui ne sont pas à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont les actifs immobiliers situés en France représentent moins de 50 % des actifs français, détenus directement ou indirectement. Les actifs immobiliers affectés directement ou indirectement à une activité professionnelle autre qu’immobilière ne sont pas pris en compte pour l’appréciation de cette prépondérance ;
- qui ont leur siège en France, dans un État membre de l’Union européenne ou dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, et dont la quote-part des immeubles situés en France (ou des droits réels portant sur ces biens, détenus directement ou indirectement) est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale desdits biens ou autres droits. L’administration fiscale apprécie ces seuils bien par bien.
Êtes-vous concerné par la taxe si vos biens sont détenus par l’intermédiaire d’une SCI à l’IR ?
Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu ne sont, en principe, pas concernées par la taxe de 3 %, à condition qu’elles déposent correctement leur déclaration 2072.
Pourquoi ? Parce que cette déclaration permet d’identifier les associés personnes physiques et de préciser la répartition de leurs droits dans la société.
Autrement dit, tant que la SCI respecte ses obligations déclaratives, la taxe de 3 % ne s’applique pas.
En revanche, une déclaration omise, incomplète ou erronée peut entraîner la remise en cause de cette exonération.
Pour plus d’informations, consultez les articles 990 D à 990 G du Code général des impôts, ainsi que la foire aux questions publiée par l’administration fiscale sur le site impots.gouv.fr
À RETENIR : Si la taxe de 3 % sur les immeubles ne concerne pas tous les détenteurs de biens immobiliers, elle peut s’avérer particulièrement coûteuse lorsqu’elle s’applique. Votre notaire est l’interlocuteur privilégié pour vérifier si votre SCI ou votre entité juridique bénéficie bien d’une exonération, sécuriser vos déclarations et éviter de mauvaises surprises fiscales.
