Vente d’un logement occupé : décote ou non ?

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Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez vendre. Votre locataire actuel, qui s’y plaît bien, ne souhaite pas l’acheter malgré votre proposition. Vous êtes à la recherche d’un investisseur qui reprendra le bail en cours. Mais la vente de votre bien déjà occupé impactera-t-il son prix de vente ?

Après avoir présenté les conditions et le prix de vente à votre locataire en place qui est prioritaire, celui-ci a refusé d’acheter votre logement. Selon la typologie ou le type de bail, le prix de vente d’un bien immobilier peut parfois fluctuer.

Vendre un appartement avec un locataire diminue-t-il le prix de vente  ?

Pour les petites surfaces (T1, T2), cela n’aura aucun incident sur le prix de vente « car c’est un marché très prisé des investisseurs », comme le souligne Me Yvan Éon, notaire chez Notaires Office. En revanche, « Sur un grand appartement ou une maison, ce marché sera surtout ciblé par les primo-accédants et donc cela impacte le prix de vente dans ce cas. », poursuit-il.

Malgré tout, quelques critères peuvent venir influer sur la décote d’un logement vendu occupé :

  1. La durée restante du bail : plus la possibilité de récupérer le logement est proche, plus la décote est faible. En fonction du type de bail, cela aura forcément un impact : 1 an pour la location meublée, 3 ans pour la location nue. Toutefois, comme le précise Me Yvan Éon, notaire chez Notaires Office : « Le congé prévoit qu’à l’expiration du bail de 3 ans, le locataire en place doit partir. L’acquéreur pourra alors récupérer la jouissance du bien à ce moment-là. »
  2. Le montant du loyer : s’il est au prix du marché, la décote sera moins sensible que pour un loyer faible.
  3. L’âge du locataire : si votre locataire est âgé de plus de 65 ans et qu’il dispose de faibles ressources, alors il sera considéré comme locataire protégé.

Qu’est-ce qu’un locataire protégé ?

Les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficient d’une protection particulière. Dans ce cas, vous ne pourrez pas demander à votre locataire de quitter le logement, sauf si vous pouvez lui proposer un bien similaire. Une seule solution existe pour le bailleur pour éviter le relogement du locataire : avoir lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures aux mêmes plafonds que le locataire.

A RETENIR : la vente d’un logement occupé nécessite la reprise du bail tel qu’il existe. L’investisseur qui rachètera votre bien immobilier ne pourra pas augmenter le loyer du locataire en place, car celui-ci est protégé. Spécialiste du droit de l’immobilier, votre notaire est le bon interlocuteur pour vous aider dans la rédaction d’un bail notarié, dans l’achat et la vente d’un bien.  

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L'équipe rédactionnelle de Notaires Office

Les articles sont rédigés sous l'égide de la Commission Communication de la coopérative Notaire Office.

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