Par simplicité et pour optimiser votre budget, vous avez bâti votre maison sur un terrain familial appartenant à votre femme. Mais attention, car ce montage peut s’avérer bien plus complexe en cas de décès ou séparation. Heureusement, des solutions existent pour régulariser l’investissement commun.
Selon la loi, la « propriété du terrain emporte la propriété du dessus et du dessous ». Cela signifie que lorsqu’une maison est construite sur un terrain, elle appartient au propriétaire de cette parcelle. En effet, même si le bien construit est financé par les deux membres du couple, l’ensemble terrain/maison est la propriété d’un seul époux.
Distinguer les biens communs et biens propres
Sans contrat de mariage, les époux sont soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts. Cela signifie que tout bien acquis pendant le mariage appartient aux deux époux, ce sont des biens communs détenus par la communauté.
A contrario, tous les biens que chacun possédait individuellement avant le mariage, ou reçoit au cours du mariage par donation ou succession forment des biens propres (exemple ici du terrain à bâtir). En effet, les parents d’un des conjoints ont pu faire une donation d’une parcelle à leur enfant. Que ce soit avant ou après le mariage, cette transmission sera le plus souvent assimilée à un bien propre.
En cas de décès ou séparation, à qui appartient le bien construit sur le terrain ?
La loi française est très claire sur cette question : même si la communauté a financé l’ensemble de la construction de la maison, celle-ci n’appartiendra qu’au seul époux propriétaire du terrain.
Si vous avez participé à la construction par un apport ou emprunt bancaire, vous bénéficierez d’une indemnité nommée « récompense », proportionnelle à votre investissement dans l’opération. En effet, en cas de divorce ou de décès, le conjoint non-propriétaire du terrain percevra une somme correspondant à la valeur de la construction (en fonction de la plus-value générée).
Exemple : M. et Mme Montoit ont fait construire une maison sur un terrain donné à Madame par ses parents il y a quelques années. A l’époque, ils avaient emprunté 120 000 € auprès de leur banque. La valeur actuelle du bien (terrain + maison) est de 260 000 €. Le terrain est estimé à 90 000 €. On retire la valeur du terrain à l’ensemble, soit 260 000 – 90 000 = 150 000 €. Ainsi, Madame doit verser à Monsieur 150 000 / 2, soit 75 000 € en guise de « récompense » à M. Montoit en cas de divorce.
Dans le cas d’un divorce, si Madame n’envisage pas de vendre la maison, elle peut ne pas être en mesure de verser la récompense à Monsieur. Cette situation peut rapidement devenir conflictuelle surtout si le conjoint non-propriétaire du terrain attend l’argent de la vente pour pouvoir se réinstaller dans un nouveau logement.
A RETENIR : pour éviter un tel scénario, Me Pierre-Yves Gourlay, notaire chez Notaires Office, suggère de « faire le point en amont pour identifier les problématiques et trouver des solutions, que cela concerne un projet de construction ou un bien déjà construit. » N’hésitez pas vous rapprocher de notre notaire qui saura vous guider pour éviter toute mésaventure.
