Vous avez acheté l’appartement ou la maison de vos rêves, mais quelques semaines plus tard, vous découvrez que le voisin a un comportement violent, qu’une servitude grève votre terrain ou qu’un problème ancien a été volontairement passé sous silence. Si cette information a été délibérément dissimulée alors qu’elle était déterminante pour votre décision d’acheter, vous êtes victime d’un dol.
Qu’est-ce que le dol ?
Lors d’une vente immobilière, le vendeur doit agir de bonne foi. Il ne doit pas obtenir le consentement de l’acquéreur en recourant à des mensonges, à des manœuvres ou en cachant volontairement une information déterminante qui, si elle avait été portée à la connaissance de l’acheteur, aurait eu un impact sur sa décision d’acheter le bien ou sur le prix convenu.
Exemples : Les juges ont retenu le dol dans le cas d’un vendeur ayant volontairement dissimulé l’existence d’une servitude de passage sur le terrain vendu, d’une infestation ancienne de termites, la superficie réelle d’un terrain, ou encore des troubles graves liés au voisinage.
L’acquéreur doit toutefois démontrer que le vendeur connaissait cette information et qu’il l’a volontairement cachée.
Quels sont les recours de l’acquéreur ?
Lorsqu’un dol est établi, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente. Le contrat est alors anéanti et les parties sont replacées dans la situation où elles se trouvaient avant la vente.
Mais certains acquéreurs préfèrent conserver le bien, notamment parce qu’ils y ont déjà réalisé des travaux ou qu’il répond malgré tout à leurs besoins.
Dans ce cas, ils peuvent également demander une indemnisation destinée à réparer le préjudice subi.
Peut-on être indemnisé sans annuler la vente ?
Dans un arrêt rendu le 28 mai 2026, la Cour de cassation est venue rappeler ce principe.
Dans cette affaire, un couple avait acquis en 2011 un appartement et une place de parking au prix de 615 000 € qu’ils ont revendus en 2016 à un autre couple au prix de 710 000 €. Les acquéreurs ont découvert après coup que les vendeurs avaient volontairement passé sous silence le comportement anormal de l’occupant de l’appartement voisin. Ils n’ont pas demandé l’annulation de la vente, mais une indemnisation pour réparer leurs préjudices sur le fondement du dol.
La Haute Juridiction a confirmé que l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation de la vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix (en réparation du surcoût payé lors de l’acquisition). En effet, s’ils avaient été informés des troubles de voisinage, les acquéreurs auraient négocié un prix inférieur.
Elle valide la décision de la cour d’appel qui a évalué la perte de valeur du bien à 15 % du prix d’acquisition.
Pour plus d’informations, consultez l’arrêt de la Cour de cassation, du 28 mai 2026, n° 24-20.821 et 24-20.944
Pour mémoire, le délai d’action est de cinq ans à compter de la découverte du dol.
À RETENIR : Lors d’une vente immobilière, le notaire veille à ce que les parties disposent des informations nécessaires pour s’engager de manière éclairée. Si, après la signature, un acquéreur découvre qu’une information déterminante lui a été volontairement dissimulée par le vendeur, il est important qu’il consulte rapidement son notaire. Celui-ci pourra analyser la situation, apprécier les recours envisageables et orienter l’acquéreur vers la procédure la plus adaptée.
