Le propriétaire d’un terrain enclavé peut demander un droit de passage sur l’une des propriétés voisines pour rejoindre la voie publique. Le droit de passage est une servitude qui grève une propriété dite « fonds servant » au profit d’une autre propriété appelée « fonds dominant ».
Parfois, l’acte de vente d’un bien immobilier comporte un paragraphe concernant les servitudes, qui peut faire état d’un droit de passage, d’un voisin qui a le droit de traverser pour accéder à son champ par exemple. Ce droit de passage est mis en place pour assurer une desserte en voirie ou en réseaux (tréfonds) : électricité, eau, gaz…
Comment caractériser un droit de passage ?
Pour Me Yvan Éon, notaire chez Notaires Office, cet aménagement est « soit légal pour cause d’enclave, soit conventionnel avec un acte notarié entre voisins. » En effet, si un terrain se trouve enclavé, alors le propriétaire du fonds servant ne peut s’opposer au droit de passage. Celui-ci doit se trouver sur l’endroit le moins dommageable pour celui qui subit la servitude et suivre le trajet le plus court pour rejoindre la voie publique. Ce passage doit être suffisamment large pour laisser passer les personnes ou les véhicules.
Le propriétaire du fonds servant est en droit de demander une indemnité en échange de cette servitude grevant son terrain. Elle sera évaluée selon les dommages subis. Me Yvan Éon précise : « La personne qui détient le passage peut en avoir assez que des gens passent devant chez lui, il peut trouver que cela dévalorise son bien… » Ainsi, les voisins consigneront leur accord par convention écrite afin d’éviter toute contestation ultérieure. Le notaire se chargera de cet acte et prendra soin de le mentionner au service de la publicité foncière afin que tout acquéreur ultérieur puisse être informé de la servitude : c’est l’opposabilité aux tiers.
Entretien et utilisation du droit de passage
L’entretien du droit de passage appartient à celui qui profite de la servitude, sauf si le propriétaire du fonds servant l’utilise également. Dans ce cas, il sera supporté par les deux propriétaires. Cette répartition peut également être notifiée dans l’acte notarié. Me Yvan Éon préconise de « délimiter les modalités d’exercice : motos, tracteurs, invités, enfants… et aussi les modalités d’entretien (goudronnage, empierrement…). »
Le bénéficiaire du droit de passage n’a en aucun cas le droit d’en revendiquer la propriété. Il ne peut pas, non plus, aller et venir librement sur le droit de passage. Il a uniquement la faculté de l’emprunter pour rejoindre la voie publique. Si, par la suite, son terrain dispose d’un accès à la voie publique, il ne peut plus exiger l’utilisation du droit de passage. Le propriétaire du fonds servant peut clôturer sa parcelle, mais doit toujours laisser le passage libre.
A RETENIR : en présence d’un droit de passage, il est important de régulariser au plus vite la situation si ce n’est pas le cas. De la même façon, il est fortement conseillé de faire appel à un géomètre pour avoir un plan précis, la profondeur si présence de réseaux… En cas de décès, un accord oral entre deux voisins peut être méconnu des héritiers, ce qui complexifie la succession et la revente. Spécialiste du droit immobilier, votre notaire saura vous accompagner dans ces démarches.
